先日、マイホーム購入をお考えのお客様と、建設会社に同行してきました。

改めていろいろ勉強になったので、記載していきたいと思います。

 

熊本地震でも家が倒れなかった「制震」という技術

 

２０１６年に熊本県で震度７の地震が発生しました。まだみなさんの記憶に新しいところかと思います。

熊本地震は過去の地震と異なる点が、震度７の地震が２回来たというところです。

地震に備える住宅の耐震は、１回の地震を想定しており、１回目は耐えることができるそうですが、２回大きな地震がやってきたことで倒壊してしまった建物が多かったようです。

しかし、その熊本地震の最大の被害地で建物が倒壊せず、家財道具もほぼ無傷の家あったそうです。その家に付けられていたのが「制震」という技術です。

今後マイホームを購入するお客様にお伝えできる情報かなと思いました。

 

マイホーム選びは目先の金額で決めない方がいいかも

 

世の中には多くのハウスメーカーや工務店があります。

坪単価４０万円という家もあれば、坪単価８０万円という家もあります。

ただ、基本的にローコストの家は「省令準耐火」「耐震等級」といったものはなかったりします。また、断熱が弱かったりして、結局のところ光熱費が高くついてしまったりします。

よくハウスメーカーの営業マンが「今の家賃と同じ支払いで家が買えますよ！」なんて言う営業トークがありますが、うのみにしない方がいいです。

アパートと違って、固定資産税、火災・地震保険などが費用として必要になりますし、寿命で壊れた家のパーツなどを直す修繕費がかかるようになってきます。俗にいうランニングコストです。

 

間取りや設計で舞い上がらず、現実を考えよう

 

あと、注意しなければいけないのが、間取りなどを描いてもらうとテンションが上がってしまい、家が欲しくてたまらなくなることです。

そして、概算の金額や百万単位の値引きを提示され、「ここで契約いただければサービスします」と背中を押されます。

しかし、この提示された金額で収まることはまずありません。

絶対と言ってもいいでしょう。

その金額では最低限の設備しかありません。自分の選びたいもの、例えばお風呂、キッチンだけでなく、電気やドアなども様々な仕様があります。

それらを選んでいくと、数百万円単位で金額が上がっていきます。

見積りの段階で、どこまで費用として入っているのか、確認しておいた方がよさそうです。

今回同行した建設会社さんは、標準仕様でどのようなものが入っている、オプションで選ぶとこのくらい金額が上がるということを、契約前にきちんと伝えてくれる建設会社さんでしたので、そのような誠実な対応は好感が持てるなと思いました。

 

先日期限がきていた住宅ローンアドバイザーの資格を更新いたしました。

今回は住宅ローンで最近気になったことを記載していきたいと思います。

 

低金利はもうすぐ終わる？

 

住宅ローンの金利はここ数年とても低金利の状態が続いております。

特にここ１～２年は低金利であります。

 

しかし、そもそもなぜこんなに低金利の状態が続いているのか？

それは、日本銀行がマイナス金利政策を行っているからです。

一生懸命物価を上げよう、言い換えるとインフレを起こそうと動いています。

 

ただ、３月２日に日本銀行の黒田総裁が以下のようなコメントを出しました。

 

「２０１９年ごろには２％の物価目標を達成する」

「当然、金融緩和の出口もそのころを検討し、議論しているのは間違いない」

 

自分なりに解釈すると、

”２０１９年ごろに、いままで行ってきた金融緩和の政策は終了しますよ”

と受け取れるかと思っています。

 

世界的に金融緩和は縮小傾向へ

 

２００８年のリーマンショックから１０年を迎えようとしております。

あの時は１００年に一度の大恐慌だということで、世界中がパニックになりました。

その時に、借入金利の極限まで下げ、何とか景気を上向かせようと世界中が動きました。

 

しかし、いつまでも行うと、次にまた不景気になった時に打つ手がないということもあり、アメリカではいち早く金利を上げる「利上げ」が現在行われています。

 

住宅ローンはどうなるのか？

 

金融緩和が縮小すると住宅ローンはどうなるのか？

個人的な予想になりますが、普通に考えれば金利は上がると予想します。

ただ、住宅ローンは以前のブログで記載したように、銀行独自の優遇金利などもありますので、トータルでどうなるかだと思います。

 

将来のことは誰も予想できないですが、現状金利は歴史的に見ても非常に低いので、新規で借りる場合や借り換えなどは大チャンスだと思います。

借り換えが面倒くさいと思って、なかなか動かない方もいらっしゃいますが、トータルで１００万円以上の効果が出ることもザラにあります。

また、借り換えしなくても金利を下げれるケースもあります。

 

日銀の黒田総裁のコメントからすると、ひょっとしたらあと１年くらいのチャンスかもしれないので、この低金利の恩恵を活かしたいですね。

前回に引き続き住宅ローンについて書きたいと思います。

今回はフラット３５についてです。

 

フラット３５のシステムとメリット

 

フラット３５は、３５年間固定金利の住宅ローンです。

金利が変わらない＝金利がフラット

という解釈をしていただければと思います。

フラット３５のメリットとしては、

1. 契約時から３５年間金利が上がらないと安心感がある。
2. 繰上返済手数料がかからない。
3. 保証料がいらない。
4. 転職して年数があまり経過してない方でも比較的ＯＫが出やすい。
5. 団体信用生命保険を外すことができる。

このようなメリットがあります。

①のメリットはだいたいわかりやすいので割愛します。

②に関しては、銀行や信用金庫の住宅ローンでは繰上返済を行おうとすると、手数料を取られたりします。特にローンを組み始めて年数が浅い時に行おうとすると、多く取られたりするケースがあります。住宅ローンを比較する時には、このような諸費用にも注目したいところです。

③に関しては、多くのローンでは取られます。ちなみに保証料を払っても、住宅ローンが支払えなくなったら代わりに返済してくれるというわけではないので、勘違いしないようにしてください。

④に関しては、銀行や信用金庫の住宅ローンですと、正社員になってから３年経過しているかどうかが問われると言われます。それに対してフラット３５は転職してあまり年数が経過してなくても審査通過したりします。また、奥さんのパート収入を合算できたりもしますので、一人の収入だけでは借入金額が足りない時には助かります。

⑤に関しては、銀行や信用金庫の住宅ローンは団体信用生命保険（略して団信）の加入が必須となります。言い換えると団信に加入できない方は借入ができません。しかし、フラット３５は団信を外すことができるので、団信の診査で加入を断られてしまった場合でもローンは組めます。なので団信に加入できないけど病気になる前にしっかり生命保険に入っており、万が一があっても住宅ローンは完済できる方はフラット３５ならローンを組めます。

 

フラット３５のデメリット

 

世の中メリットばかりということは、まず無いのではと思います。

（メリットしか言ってこないと、ネットワークビジネスの勧誘かなと思ってしまいます・・・。）

フラット３５にもデメリットはあります。

金利が高いことです。３５年住宅ローンを組んだ時の金利の違いは、元利均等払いの場合以下のような割合となります。

当初の金利が高いほど利息の割合が高くなります。言い換えると借金の減りが遅いです。

フラット３５は金利が上がらないという保険が付いているようなものです。したがって、その保険料分だけは金利が高く、金利が高いので返済も多くなる。組み始めの金利が高ければ、利息に回る割合も高くなる。

あとデメリットは、借りれるかどうかの審査が結構時間がかかります。また、適合している住宅かどうかも問われます。まあ、この点に関しては適合しない住宅の方が圧倒的に少ないとは思います。

また、鍵の引き渡しの月（ローン実行月）の金利が適用となります。言い換えると、その時になってみないと金利は分かりません。金利は毎月１日に発表されます。

 

フラット３５のまとめ

 

いろいろメリット、デメリットを記載しましたが、

• 子供の教育費などがあり、なかなか繰上返済ができそうにない方
• 金利上昇に不安を感じたくない方、安心したい方
• 健康問題や転職し勤続年数の短い方、パート収入を合算したい方

に向いているローンではないかと思います。

一昔前は３％ほどの金利でしたので、現在は１％ほどで非常に組みやすくなっております。

ただ、以前にも書いたように住宅ローンの種類を選ぶことも大事ですが、キチンと返済できる金額かどうかを算出することの方が大事だと思います。返済計画をしかっりと行い、いい家を建てて楽しい生活を送ってほしいですね。

久しぶりの投稿となり、申し訳ございません。

忙しさも少し落ち着きましたので、今後は定期的に更新していきたいと思います。

今回は前回の投稿の続き、住宅ローンを記載したいと思います。

 

１０年固定金利とは？

 

１０年固定金利とは、そのままなんですが１０年間金利が固定されるローンです。

つまり１０年間は最初に定められた金利でローン組むことができます。例えば、最近では０．７％くらいが多いかと思いますが、その０．７％で１０年間はローンを組めるということになります。

 

• 一定期間は金利を変えたくない
• １０年後なら金利が上昇しても繰上返済できる

 

というような方に向いているローンと言えるのではないでしょうか。

 

１０年固定金利ローンで気を付けたいところ

 

お客様と話していて、たまに勘違いされているお客様がいらっしゃるのですが、１０年固定ローンは１０年後に再び同じ金利で１０年固定ローンを組めるわけではありません。

１０年後のローン金利は、当然１０年後の金利水準で決まります。なので、ハッキリ言って１０年後はわかりません。

また、優遇金利と言われる割引してくれる分が、最初の固定期間から減少する場合もあります。その場合は基準の金利が仮に同じだったとしても、割引が少ないため結果としてローン金利は上がります。

イメージとしては以下の図を参考にして下さい。１０年固定に限らず、３年固定、５年固定も同じです。

１０年固定金利のまとめ

 

１０年固定金利は金利の低い時に選び、１０年間は繰上返済せずに住宅ローン控除の恩恵を受け、１０年後に繰上返済をしっかりできる方は、非常にお得な住宅ローンではないかと思います。

１０年間は金利が上がらないので、余裕資金を１０年間はしっかり運用することができます。今現在の金利は１％を切っているので、頭金をあまり入れず、繰上返済もせず住宅ローン控除をお得に受けることができます。

あとは、各金融機関で団体信用生命保険に違いがあったり、優遇金利に違いがあったり、保証料などの諸費用に違いがあったりしますので、うわべの金利だけでなく、諸費用などにも注目して選ぶと非常に良い住宅ローン選びができると思いますので、参考にしていただけたらと思います。

ただ、住宅ローン選びも大事ですが、土地建物の金額が返済可能な予算であるかの方が大事ですので、購入前にキチンと返済できるかどうか確かめることをおススメいたします。

 

人生で一番高い買い物と言われるマイホーム購入。
マイホーム購入では、やることが数多くありますが、その中でもほとんどの方が借りることになる住宅ローン。

一括で支払う以外、借りれなければ夢のマイホームは購入できません。

どの住宅ローンを選べばいいのでしょうか？

 

住宅ローンのよくある種類

 

私たちのまわりには、数えきれないくらいの銀行、信用金庫をはじめとする金融機関があります。

実際に住宅ローンを検討するにあたり、どこの金融機関がいいのか？　どのような住宅ローンを選べばいいのか？

選択肢が多いだけに非常に悩んでしまうと思います。

ただ、一般的によく見る住宅ローンは、

 

の3つに大別されるかと思います。

これらの3つの中で、今回は変動金利の解説をしたいと思います。

 

変動金利型住宅ローン

 

変動金利は他のローンと比べ、基本的に金利が一番低いローンになります。

なので、統計を見ると、一番組んでいる方が多いローンです。

住宅会社の広告の返済額の欄は、基本的にこの変動金利で計算されて掲載されております。

特徴としては、

• 金利が6カ月ごとに変動します。
• 返済額は5年間変更はありません。
• 5年後に変更があった場合でも最大で1.25倍までしか上昇しません。

 

このような住宅ローンです。

この説明だとすごく安心できますよね。

 

そこが落とし穴なんです・・・

 

返済額が変わらないということは

 

なぜ、落とし穴かというと、あくまで返済額が変わらないだけで、借金の返済に回る元金部分と、利息の割合は変わるからなんです。

（※わかりやすいように資料を添付します。元金と利息の割合は返済期間によって異なります。）

この図のように、金利が上がれば上がるほど、利息の割合は増えます。

そうすると、なかなか住宅ローンの借入額は減っていきません。

 

1.25倍以上にならないということは

 

もう一つの注意点である、5年後に金利上昇しても1.25倍以上にはならないという部分を解説したいと思います。

なぜこれが注意点なのか、勘のいい方はもう予想がつくかもしれません。

このように、金利が急上昇すると、返済額が利息だけになってしまいます。

さらに利息が溢れると未払い利息というものが発生します。

当然、住宅ローンの借入額は減っていきません。

今現在は低金利なので、なかなかないケースかもしれませんが、このようなリスクもあるということは知っておいていただきたいと思います。

 

変動金利のまとめ

 

変動金利は冒頭にも書いたように、他のローンと比べると、基本的に一番金利が低いです。（※たまに○○信託さんのように、固定ローンが逆転するケースもあります。）

なので、返済額が少なく見えるので、借りる心理的ハードルが下がりやすいという特徴があります。

ただ、あくまで金利上昇したらリスクになるローンではあります。

例えるなら、『金利上昇に対して無保険なローン』というイメージです。

 

しかし、変動金利を誰もが選んではいけない訳ではありません。

一例として、

 

これらの場合、金利が上昇しても借入額を減らしてくことができるので、金利上昇の煽りはそこまで受けないかと思います。

マイホームは住宅ローンを最後まで払い切って、ようやく本当に自分のものになります。

間取り選びや内装などだけでなく、住宅ローンもしっかり選んで本当にいいマイホームを購入してもらいたいと思います。