住宅ローン選びは難しい?マイホームを購入する前に知っておきたい住宅ローンのはなし~フラット35~

前回に引き続き住宅ローンについて書きたいと思います。

今回はフラット35についてです。

 

フラット35のシステムとメリット

 

フラット35は、35年間固定金利の住宅ローンです。

金利が変わらない=金利がフラット

という解釈をしていただければと思います。

フラット35のメリットとしては、

  1. 契約時から35年間金利が上がらないと安心感がある。
  2. 繰上返済手数料がかからない。
  3. 保証料がいらない。
  4. 転職して年数があまり経過してない方でも比較的OKが出やすい。
  5. 団体信用生命保険を外すことができる。

このようなメリットがあります。

①のメリットはだいたいわかりやすいので割愛します。

②に関しては、銀行や信用金庫の住宅ローンでは繰上返済を行おうとすると、手数料を取られたりします。特にローンを組み始めて年数が浅い時に行おうとすると、多く取られたりするケースがあります。住宅ローンを比較する時には、このような諸費用にも注目したいところです。

③に関しては、多くのローンでは取られます。ちなみに保証料を払っても、住宅ローンが支払えなくなったら代わりに返済してくれるというわけではないので、勘違いしないようにしてください。

④に関しては、銀行や信用金庫の住宅ローンですと、正社員になってから3年経過しているかどうかが問われると言われます。それに対してフラット35は転職してあまり年数が経過してなくても審査通過したりします。また、奥さんのパート収入を合算できたりもしますので、一人の収入だけでは借入金額が足りない時には助かります。

⑤に関しては、銀行や信用金庫の住宅ローンは団体信用生命保険(略して団信)の加入が必須となります。言い換えると団信に加入できない方は借入ができません。しかし、フラット35は団信を外すことができるので、団信の診査で加入を断られてしまった場合でもローンは組めます。なので団信に加入できないけど病気になる前にしっかり生命保険に入っており、万が一があっても住宅ローンは完済できる方はフラット35ならローンを組めます。

 

フラット35のデメリット

 

世の中メリットばかりということは、まず無いのではと思います。

(メリットしか言ってこないと、ネットワークビジネスの勧誘かなと思ってしまいます・・・。)

フラット35にもデメリットはあります。

金利が高いことです。35年住宅ローンを組んだ時の金利の違いは、元利均等払いの場合以下のような割合となります。

当初の金利が高いほど利息の割合が高くなります。言い換えると借金の減りが遅いです。

フラット35は金利が上がらないという保険が付いているようなものです。したがって、その保険料分だけは金利が高く、金利が高いので返済も多くなる。組み始めの金利が高ければ、利息に回る割合も高くなる。

あとデメリットは、借りれるかどうかの審査が結構時間がかかります。また、適合している住宅かどうかも問われます。まあ、この点に関しては適合しない住宅の方が圧倒的に少ないとは思います。

また、鍵の引き渡しの月(ローン実行月)の金利が適用となります。言い換えると、その時になってみないと金利は分かりません。金利は毎月1日に発表されます。

 

フラット35のまとめ

 

いろいろメリット、デメリットを記載しましたが、

  • 子供の教育費などがあり、なかなか繰上返済ができそうにない方
  • 金利上昇に不安を感じたくない方、安心したい方
  • 健康問題や転職し勤続年数の短い方、パート収入を合算したい方

に向いているローンではないかと思います。

一昔前は3%ほどの金利でしたので、現在は1%ほどで非常に組みやすくなっております。

ただ、以前にも書いたように住宅ローンの種類を選ぶことも大事ですが、キチンと返済できる金額かどうかを算出することの方が大事だと思います。返済計画をしかっりと行い、いい家を建てて楽しい生活を送ってほしいですね。

住宅ローン選びは難しい?マイホームを購入する前に知っておきたい住宅ローンのはなし~10年固定編~

久しぶりの投稿となり、申し訳ございません。

忙しさも少し落ち着きましたので、今後は定期的に更新していきたいと思います。

今回は前回の投稿の続き、住宅ローンを記載したいと思います。

 

10年固定金利とは?

 

10年固定金利とは、そのままなんですが10年間金利が固定されるローンです。

つまり10年間は最初に定められた金利でローン組むことができます。例えば、最近では0.7%くらいが多いかと思いますが、その0.7%で10年間はローンを組めるということになります。

 

  • 一定期間は金利を変えたくない
  • 10年後なら金利が上昇しても繰上返済できる

 

というような方に向いているローンと言えるのではないでしょうか。

 

10年固定金利ローンで気を付けたいところ

 

お客様と話していて、たまに勘違いされているお客様がいらっしゃるのですが、10年固定ローンは10年後に再び同じ金利で10年固定ローンを組めるわけではありません。

10年後のローン金利は、当然10年後の金利水準で決まります。なので、ハッキリ言って10年後はわかりません。

また、優遇金利と言われる割引してくれる分が、最初の固定期間から減少する場合もあります。その場合は基準の金利が仮に同じだったとしても、割引が少ないため結果としてローン金利は上がります。

イメージとしては以下の図を参考にして下さい。10年固定に限らず、3年固定、5年固定も同じです。

10年固定金利のまとめ

 

10年固定金利は金利の低い時に選び、10年間は繰上返済せずに住宅ローン控除の恩恵を受け、10年後に繰上返済をしっかりできる方は、非常にお得な住宅ローンではないかと思います。

10年間は金利が上がらないので、余裕資金を10年間はしっかり運用することができます。今現在の金利は1%を切っているので、頭金をあまり入れず、繰上返済もせず住宅ローン控除をお得に受けることができます。

あとは、各金融機関で団体信用生命保険に違いがあったり、優遇金利に違いがあったり、保証料などの諸費用に違いがあったりしますので、うわべの金利だけでなく、諸費用などにも注目して選ぶと非常に良い住宅ローン選びができると思いますので、参考にしていただけたらと思います。

ただ、住宅ローン選びも大事ですが、土地建物の金額が返済可能な予算であるかの方が大事ですので、購入前にキチンと返済できるかどうか確かめることをおススメいたします。

 

住宅ローン選びは難しい?マイホームを購入する前に知っておきたい住宅ローンのはなし~変動金利編~

人生で一番高い買い物と言われるマイホーム購入。
マイホーム購入では、やることが数多くありますが、その中でもほとんどの方が借りることになる住宅ローン。

一括で支払う以外、借りれなければ夢のマイホームは購入できません。

どの住宅ローンを選べばいいのでしょうか?

 

住宅ローンのよくある種類

 

私たちのまわりには、数えきれないくらいの銀行、信用金庫をはじめとする金融機関があります。

実際に住宅ローンを検討するにあたり、どこの金融機関がいいのか? どのような住宅ローンを選べばいいのか?

選択肢が多いだけに非常に悩んでしまうと思います。

ただ、一般的によく見る住宅ローンは、

  • 変動金利
  • 10年固定
  • フラット35

 

の3つに大別されるかと思います。

これらの3つの中で、今回は変動金利の解説をしたいと思います。

 

変動金利型住宅ローン

 

変動金利は他のローンと比べ、基本的に金利が一番低いローンになります。

なので、統計を見ると、一番組んでいる方が多いローンです。

住宅会社の広告の返済額の欄は、基本的にこの変動金利で計算されて掲載されております。

特徴としては、

  • 金利が6カ月ごとに変動します。
  • 返済額は5年間変更はありません。
  • 5年後に変更があった場合でも最大で1.25倍までしか上昇しません。

< 例 >

毎月の返済額を10万円とすると、毎月10万円の返済は5年間変わらない。5年後に金利が上がっていても、12.5万円以上の返済額になることはない。

 

このような住宅ローンです。

この説明だとすごく安心できますよね。

 

そこが落とし穴なんです・・・

 

返済額が変わらないということは

 

なぜ、落とし穴かというと、あくまで返済額が変わらないだけで、借金の返済に回る元金部分と、利息の割合は変わるからなんです。

(※わかりやすいように資料を添付します。元金と利息の割合は返済期間によって異なります。)

この図のように、金利が上がれば上がるほど、利息の割合は増えます。

そうすると、なかなか住宅ローンの借入額は減っていきません。

 

1.25倍以上にならないということは

 

もう一つの注意点である、5年後に金利上昇しても1.25倍以上にはならないという部分を解説したいと思います。

なぜこれが注意点なのか、勘のいい方はもう予想がつくかもしれません。

このように、金利が急上昇すると、返済額が利息だけになってしまいます。

さらに利息が溢れると未払い利息というものが発生します。

当然、住宅ローンの借入額は減っていきません。

今現在は低金利なので、なかなかないケースかもしれませんが、このようなリスクもあるということは知っておいていただきたいと思います。

 

変動金利のまとめ

 

変動金利は冒頭にも書いたように、他のローンと比べると、基本的に一番金利が低いです。(※たまに○○信託さんのように、固定ローンが逆転するケースもあります。)

なので、返済額が少なく見えるので、借りる心理的ハードルが下がりやすいという特徴があります。

ただ、あくまで金利上昇したらリスクになるローンではあります。

例えるなら、『金利上昇に対して無保険なローン』というイメージです。

 

しかし、変動金利を誰もが選んではいけない訳ではありません。

一例として、

  • ドンドン繰上返済ができそうな人
  • 頭金を多く支払い、借入額が少ない人
  • 残り10年くらいで退職し、退職金がたくさんある人

 

これらの場合、金利が上昇しても借入額を減らしてくことができるので、金利上昇の煽りはそこまで受けないかと思います。

マイホームは住宅ローンを最後まで払い切って、ようやく本当に自分のものになります。

間取り選びや内装などだけでなく、住宅ローンもしっかり選んで本当にいいマイホームを購入してもらいたいと思います。

 

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